1Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement dénommé Statut du Bailleur Privé, est le successeur direct du Pinel. Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JO du 20/02/2026), il est entré en vigueur le 21 février 2026.
Contrairement au Pinel — qui reposait sur une réduction d'impôt directe, identique quel que soit votre taux d'imposition — le Jeanbrun instaure un mécanisme d'amortissement déductible des revenus fonciers. Concrètement, vous déduisez chaque année un pourcentage du prix d'acquisition du bien de votre revenu foncier imposable, réduisant ainsi votre assiette taxable. Plus votre TMI est élevé, plus l'économie est significative.
Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 — crée le Statut du bailleur privé (Légifrance).
Art. 31-I-1° i CGI — amortissement pour les logements neufs.
Art. 31-I-1° j CGI — amortissement pour les logements anciens avec travaux.
Art. 150 VB III CGI (modifié LF 2026) — réintégration des amortissements en plus-value.
La fenêtre d'application est de 3 ans : du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Le dispositif s'applique à tout le territoire français sans restriction de zone, accepte l'ancien avec travaux, et est hors plafond global des avantages fiscaux (art. 200-0 A CGI), car il s'agit d'une déduction d'assiette et non d'une réduction d'impôt (confirmation par EFL et ALIANTIS sur la base de la loi).
2Mécanisme de l'amortissement
L'amortissement Jeanbrun se calcule sur une base amortissable égale à 80 % du prix d'acquisition. Les 20 % restants sont exclus forfaitairement au titre de la quote-part de terrain, réputé non amortissable — quelle que soit la valeur réelle du foncier dans l'opération.
Le pro rata temporis
L'année d'acquisition, l'amortissement est proratisé à la date de première mise en location effective — et non à la date de signature de l'acte notarié. Dans le neuf en VEFA, c'est la date de livraison et de mise en location qui déclenche le calcul.
Un retard de livraison retarde d'autant le début de l'amortissement. Pour un bien livré en octobre, le pro rata de la première année représentera environ 92/365 du montant annuel — un manque à gagner significatif à anticiper dans votre simulation.
Exemple chiffré — Appartement neuf 250 000 €, niveau intermédiaire
| Paramètre | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Base amortissable | 250 000 € × 80 % | 200 000 € |
| Amortissement annuel plein | 200 000 € × 3,5 % | 7 000 €/an |
| Pro rata si mise en location le 1er juillet | 7 000 € × 184/365 | 3 529 € (année 1) |
| Durée totale d'amortissement à 3,5 %/an | 200 000 / 7 000 | ≈ 28,6 ans |
L'engagement minimum de 9 ans est un plancher, non un terme. L'amortissement se poursuit tant que le bien reste loué nu et que la base amortissable n'est pas intégralement épuisée — soit environ 23 à 28 ans selon le taux choisi.
3Taux d'amortissement et plafonds
Le dispositif propose trois niveaux d'engagement. La règle est simple : plus vous acceptez de louer en dessous du marché (engagement social), plus l'État vous autorise à déduire chaque année.
Logements neufs — Art. 31-I-1° i CGI
Logements anciens avec travaux — Art. 31-I-1° j CGI
| Niveau | Décote loyer | Taux/an | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | − 15 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | − 30 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | − 45 % | 4 % | 12 000 € |
Les plafonds de loyers (arrêté du 6 janvier 2026) et les plafonds de ressources sont publiés. En revanche, les conditions précises de DPE pour les logements anciens et certaines modalités déclaratives (formulaire 2044, cases spécifiques) font l'objet de textes réglementaires attendus. Pour un investissement dans le neuf, les conditions sont suffisamment stabilisées pour se lancer.
Les plafonds annuels (8 000, 10 000, 12 000 €) limitent l'avantage pour les biens très onéreux. Au-delà d'un prix seuil (environ 285 000 € en niveau intermédiaire neuf), l'amortissement est capé indépendamment du prix d'achat.
4Conditions d'éligibilité
Conditions relatives au bien
| Critère | Logement neuf (Art. 31-I-1° i) | Logement ancien (Art. 31-I-1° j) |
|---|---|---|
| Type de logement | Collectif uniquement (art. R. 111-18 CCH) | Collectif uniquement |
| Norme énergétique | RE 2020 obligatoire | DPE A ou B après travaux |
| Travaux requis | — | ≥ 30 % du prix d'acquisition |
| Localisation | Tout le territoire (métropole + DOM) | Tout le territoire |
| Maximum par contribuable | 2 logements par an | |
| Période d'acquisition | 21 février 2026 – 31 décembre 2028 | |
Seuls les appartements dans des immeubles collectifs (au sens de l'art. R. 111-18 du Code de la Construction et de l'Habitation) sont éligibles. Cette restriction exclut toute l'offre locative en maison individuelle, notamment en zones rurales et périurbaines.
Conditions relatives à la location
| Condition | Détail |
|---|---|
| Type de location | Location nue uniquement — le meublé est incompatible |
| Usage | Résidence principale du locataire |
| Engagement | 9 ans minimum (option irrévocable à la déclaration) |
| Loyers | Plafonnés par zone et par niveau (arrêté du 6 janvier 2026) |
| Ressources du locataire | Plafonnées par zone et par composition du foyer |
| Locataires interdits | Ascendants ou descendants au 2e degré du contribuable ou de son conjoint |
| Délai de mise en location | 12 mois maximum après acquisition ou achèvement |
| Régime d'imposition | Régime réel des revenus fonciers obligatoire (3 ans irrévocable) |
5Plafonds de loyers et de ressources
Plafonds de loyer — niveau intermédiaire (−15 %)
Le loyer mensuel maximum se calcule avec la formule : Loyer max = Plafond zonal × S × min(0,7 + 19/S ; 1,2), où S est la surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m²).
| Zone | Plafond €/m²/mois | T2 (45 m²) | T3 (65 m²) |
|---|---|---|---|
| A bis — Paris et communes limitrophes | 19,71 € | 995 €/mois | 1 270 €/mois |
| A — Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français | 14,64 € | 739 €/mois | 944 €/mois |
| B1 — Agglomérations > 250 000 hab. | 11,80 € | 596 €/mois | 761 €/mois |
| B2/C — Reste du territoire national | 10,26 € | 518 €/mois | 662 €/mois |
Source : arrêté du 6 janvier 2026 (cadre Loc'Avantages). Les niveaux social (−30 %) et très social (−45 %) appliquent une décote proportionnelle.
Plafonds de ressources des locataires
Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l'année N-2 figurant sur l'avis d'imposition. Ces plafonds reprennent le cadre du logement intermédiaire :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 260 € | 43 434 € |
| + 1 personne à charge | 86 883 € | 79 613 € | 58 045 € | 52 241 € |
| + 2 personnes à charge | 103 730 € | 95 390 € | 70 086 € | 63 077 € |
| + 3 personnes à charge | 123 960 € | 112 892 € | 82 421 € | 74 179 € |
| + 4 personnes à charge | 139 424 € | 127 043 € | 92 897 € | 83 607 € |
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6Calcul de l'avantage fiscal
Le Jeanbrun est une déduction d'assiette : l'économie réalisée dépend directement de votre taux marginal d'imposition (TMI). Chaque euro d'amortissement déduit réduit à la fois votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % sur vos revenus fonciers.
Matrice d'économie par TMI — Appartement neuf 250 000 €, niveau intermédiaire (3,5 %)
| TMI | Amortissement/an | Éco. IR/an | Éco. PS/an | Éco. totale/an | Éco. sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| 11 % | 7 000 € | 770 € | 1 204 € | 1 974 € | 17 766 € |
| 30 % | 7 000 € | 2 100 € | 1 204 € | 3 304 € | 29 736 € |
| 41 % | 7 000 € | 2 870 € | 1 204 € | 4 074 € | 36 666 € |
| 45 % | 7 000 € | 3 150 € | 1 204 € | 4 354 € | 39 186 € |
Sous le Pinel, la réduction d'impôt était identique pour tous les contribuables, quel que soit le TMI. Avec le Jeanbrun, un investisseur à TMI 45 % économise plus du double d'un investisseur à TMI 11 % (4 354 € vs 1 974 €/an). Le dispositif est structurellement optimisé pour les patrimoines fortement imposés.
Le seuil de rentabilité : TMI 30 %
En dessous d'un TMI de 30 %, l'économie fiscale du Jeanbrun ne compense généralement pas le manque à gagner lié à la décote de loyer obligatoire (−15 à −45 % vs marché libre). Au-dessus de 30 %, l'équation devient favorable. Pour les TMI à 41-45 %, le Jeanbrun est l'un des dispositifs les plus efficaces de 2026, d'autant qu'il est hors plafond des niches.
7Réintégration en plus-value à la revente
L'article 150 VB III du CGI (modifié par la loi de finances pour 2026) prévoit que les amortissements déduits au titre du Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Ils viennent minorer le prix de revient du bien, augmentant mécaniquement la plus-value imposable.
Les abattements pour durée de détention (art. 150 VC CGI) atténuent progressivement cet impact : 6 %/an en IR de la 6e à la 21e année, exonération IR totale à 22 ans, exonération totale (IR + prélèvements sociaux) à 30 ans.
Impact selon la durée de détention — Bien acquis 250 000 €, revendu 300 000 €, taux 3,5 %
| Durée | Amorti cumulé | PV brute | Abattement IR | Impôt PV approx. |
|---|---|---|---|---|
| 9 ans | 63 000 € | 113 000 € | 24 % | ~36 000 € |
| 15 ans | 105 000 € | 155 000 € | 60 % | ~35 000 € |
| 22 ans | 154 000 € | 204 000 € | 100 % (IR exo) | ~25 000 € (PS seuls) |
| 30 ans | 200 000 € | 250 000 € | Exo totale | 0 € |
La réintégration pénalise fortement les reventes précoces (avant 10-12 ans). Le Jeanbrun est conçu pour des investisseurs patrimoniaux avec un horizon de 15 ans minimum, idéalement 22 ans ou plus. Si vous revendez à 9 ans (fin d'engagement minimum), l'impôt sur la plus-value peut absorber une part très significative de l'économie fiscale accumulée.
8Déficit foncier et dispositif Jeanbrun
Si l'ensemble des charges déductibles (amortissement Jeanbrun + intérêts d'emprunt + taxe foncière + charges de copropriété + assurance) dépasse les loyers perçus, un déficit foncier se constitue. Ce déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156-I-3° CGI), ou 21 400 € en cas de travaux de rénovation énergétique sur une passoire thermique (art. 156-I-3° bis CGI). L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
L'article 156-I-3° CGI limite classiquement l'imputation sur le revenu global aux déficits issus de « dépenses » effectivement décaissées. La question de l'imputation du déficit créé par le seul amortissement Jeanbrun (charge calculée, non décaissée) fait l'objet d'un débat. En l'absence d'instruction fiscale (BOFiP), certains praticiens (dont l'UNPI) considèrent que l'amortissement s'intègre normalement au résultat foncier ; d'autres plaident pour la prudence. Nous recommandons d'attendre la publication du BOFiP et de segmenter vos simulations entre déficit issu des dépenses réelles et déficit issu du seul amortissement.
Exemple de résultat foncier avec Jeanbrun (bien à 250 000 €, crédit 20 ans)
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers encaissés (niveau intermédiaire, zone B1, T3) | + 9 132 € |
| Amortissement Jeanbrun (3,5 % × 80 %) | − 7 000 € |
| Intérêts d'emprunt (année 1, crédit à 3,5 %) | − 6 500 € |
| Taxe foncière + charges déductibles | − 2 200 € |
| Assurance PNO | − 200 € |
| Résultat foncier | − 7 768 € (déficit) |
9Comparatif Jeanbrun vs Pinel
| Critère | Jeanbrun (2026–2028) | Pinel (terminé fin 2024) |
|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement (déduction d'assiette) | Réduction d'impôt directe |
| Plafond niches fiscales | Hors plafond | Dans le plafond (10 000 €) |
| Zonage | Tout le territoire | A bis, A, B1 seulement |
| Ancien avec travaux | Oui (≥ 30 % du prix) | Non |
| Durée d'engagement | 9 ans (fixe) | 6, 9 ou 12 ans (au choix) |
| Maison individuelle | Exclue | Exclue (depuis Pinel+) |
| Location familiale | Interdite (2e degré) | Autorisée (depuis 2015) |
| Réintégration PV à la revente | Oui (art. 150 VB III CGI) | Non |
| Efficacité pour TMI ≤ 30 % | Limitée | Identique à tous les TMI |
| Efficacité pour TMI 41 %+ | Très élevée | Même que TMI 11 % |
| Déficit foncier | Possible (déduction réelle) | Non (réduction ≠ déduction) |
10Risques et pièges à éviter
Comme tous les dispositifs de défiscalisation immobilière qui l'ont précédé (Robien, Scellier, Duflot, Pinel), le Jeanbrun comporte des risques structurels que les investisseurs ont tendance à sous-estimer, séduits par l'avantage fiscal de surface.
| # | Risque | Probabilité | Recommandation |
|---|---|---|---|
| 1 | Prix d'achat gonflé par le promoteur | Élevée | Comparer au prix au m² du quartier en dehors de toute fiscalité |
| 2 | Réintégration PV à la revente précoce | Certaine si revente < 15 ans | Anticiper l'impôt PV dans la simulation dès le départ |
| 3 | Cash-flow négatif structurel | Très élevée (loyer plafonné) | Simuler le cash-flow mensuel net avant signature |
| 4 | Vacance locative > 12 mois | Variable selon la zone | Vérifier la tension locative réelle du quartier |
| 5 | Option réel irrévocable (3 ans) | Certaine dès la déclaration | Évaluer l'impact sur l'ensemble du patrimoine foncier existant |
| 6 | Rupture d'engagement (vente, démembrement) | Selon situation | 5 cas de force majeure exonèrent la reprise (décès, invalidité, licenciement, divorce) |
| 7 | Erreur de déclaration 2044 | Moyenne sans accompagnement | Se faire suivre par un CGP ou expert-comptable |
Achèteriez-vous ce bien au même prix sans l'avantage fiscal ? Si la réponse est non, l'investissement est probablement surévalué par le vendeur qui a intégré la valeur de la défiscalisation dans le prix. L'emplacement, le prix au m² et la demande locative réelle doivent primer sur l'attrait fiscal.
11Jeanbrun en SCI, indivision et démembrement
Le dispositif Jeanbrun est accessible via une SCI soumise à l'IR (société transparente, art. 8 CGI). Chaque associé déduit sa quote-part d'amortissement sur sa propre déclaration 2044, au prorata de ses parts.
La SCI à l'IS relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. L'amortissement Jeanbrun (art. 31-I-1° CGI) ne s'y applique pas. L'option IS est par ailleurs irrévocable après 5 ans. Si vous envisagez un investissement Jeanbrun via SCI, vérifiez impérativement que la structure est à l'IR et le restera.
L'acquisition en indivision est éligible, chaque indivisaire déduisant sa quote-part d'amortissement. La sortie d'indivision avant 9 ans constitue une rupture d'engagement pour l'indivisaire sortant, entraînant la reprise de ses amortissements (imposée via le système du quotient prévu à l'art. 163-0 A CGI).
Le Jeanbrun exige la pleine propriété durant les 9 ans. Toute donation en nue-propriété ou constitution d'usufruit pendant l'engagement constitue une rupture entraînant la reprise intégrale des amortissements — sauf décès du conjoint (par analogie avec le Pinel selon BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-30, § 120). Toute stratégie de transmission anticipée est donc incompatible avec un Jeanbrun en cours.
12Checklist investisseur Jeanbrun
Avant de vous engager, vérifiez systématiquement ces dix points :
- 1TMI ≥ 30 % — en dessous, le rapport économie/contraintes est généralement défavorable
- 2Horizon patrimonial de 15 ans minimum confirmé (idéalement 22+ ans pour l'exonération IR de plus-value)
- 3Capacité mensuelle à absorber un cash-flow négatif probable (loyer plafonné + crédit + charges)
- 4Logement collectif uniquement — pas de maison individuelle
- 5Norme RE 2020 (neuf) ou DPE A/B après travaux ≥ 30 % du prix (ancien)
- 6Prix au m² cohérent avec le marché local, hors toute prime de défiscalisation
- 7Tension locative vérifiée dans le quartier (taux de vacance < 5 %, demande soutenue)
- 8Impact de la réintégration PV calculé à 9, 15, 22 et 30 ans dans la simulation
- 9Aucun projet de revente avant 9 ans, ni de passage en meublé (LMNP) incompatible
- 10Accompagnement d'un CGP ou expert-comptable pour la déclaration 2044 et l'optimisation globale
Textes de référence — Code Général des Impôts
| Référence | Objet |
|---|---|
| Loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 47 | Création du Statut du bailleur privé / dispositif Jeanbrun |
| Art. 31-I-1° i CGI | Amortissement Jeanbrun — logements neufs |
| Art. 31-I-1° j CGI | Amortissement Jeanbrun — logements anciens avec travaux |
| Art. 150 VB III CGI (modif. LF 2026) | Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value |
| Art. 150 VC CGI | Abattements pour durée de détention (IR : 22 ans, PS : 30 ans) |
| Art. 156-I-3° CGI | Déficit foncier imputable sur le revenu global — plafond 10 700 € |
| Art. 156-I-3° bis CGI | Déficit foncier majoré — travaux énergétiques — plafond 21 400 € |
| Art. 200-0 A CGI | Plafonnement global des avantages fiscaux (non applicable au Jeanbrun) |
| Art. 163-0 A CGI | Système du quotient — reprise d'amortissements en cas de rupture |
| Art. 8 CGI | Transparence fiscale des sociétés de personnes (SCI à l'IR) |
| Art. R. 111-18 CCH | Définition juridique du logement collectif |
| Art. 1727 CGI | Intérêts de retard (0,2 %/mois) en cas de reprise |
| Arrêté du 6 janvier 2026 | Plafonds de loyers et de ressources (cadre Loc'Avantages) |
| RE 2020 (décret n° 2021-1004) | Réglementation environnementale — bâtiments neufs éligibles |
| BOFiP BOI-RFPI-BASE-20 | Revenus fonciers — régime réel — charges déductibles |
| BOFiP BOI-IR-RICI-360-20-30 | Dispositif Pinel — rupture d'engagement (analogie Jeanbrun) |
Sources primaires : Légifrance — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 · Éditions Francis Lefebvre · ALIANTIS · FPI France · Code Général des Impôts. Mise à jour : avril 2026. BOFiP relatif au dispositif Jeanbrun non encore publié à cette date.
Votre situation mérite une analyse sur mesure
TMI, zone, type de bien, horizon, IFI, cumul avec d'autres dispositifs : construisons ensemble votre simulation avant toute décision d'investissement.